Инфраструктурный вектор: транспортная сеть как основа партнерства города и девелоперов

В последние десятилетия Москва развивалась стремительно, но неравномерно. Был период, когда строительство дорог, мостов и транспортных узлов существенно отставало от общих темпов роста города, а многокилометровые пробки тормозили экономику.

Сегодня часть этих проблем уже решена или существенно минимизирована. Например, за последние десять лет линии метрополитена строили в 2,5 раза быстрее, чем в прошлые периоды. Это изменило жизнь миллионов горожан, которые получили подземку в шаговой доступности.

В условиях непрерывного развития мегаполиса ключевое значение приобретает прогнозирование эффектов от градостроительных изменений. В связи с этим перед властями и бизнес-сообществом встает ряд стратегических вопросов: каково влияние транспортной инфраструктуры на инвестиционную привлекательность районов? Возможно ли на текущем этапе определить территории, экономический потенциал которых раскроется в среднесрочной перспективе? И какими механизмами должны руководствоваться девелоперы для интеграции будущей транспортной модели города в свои перспективные проекты?

Данная проблематика легла в основу дискуссии, организованной сообществом «ПРО ГОРОД». В ходе обмена мнениями эксперты из сферы девелопмента, строительства и технологий обсудили влияние транспорта на развитие территорий, а также способы эффективной интеграции инфраструктурных и градостроительных решений.

Как отметил во вступительном слове председатель оргкомитета «ПРО ГОРОД» Георгий Бурлаков, сегодня необходим целостный подход к решению этих вопросов. Транспортная доступность становится одним из важнейших факторов при выборе площадки для любого нового проекта. Причем важны как новые дороги, так и метро. Все большее значение приобретает общая связность территории: рельсовый транспорт, наземные маршруты, пересадочные узлы и возможность быстро добраться из жилых кварталов к местам работы, учебы и отдыха.

Руководитель проектов по запуску смежных маршрутов Департамента транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Москвы Юлия Андреева подчеркнула, что сегодня значительная часть транспортных преобразований в столице связана с развитием рельсового каркаса — метро и МЦД, а также с совершенствованием подвоза пассажиров к станциям. Однако это не значит, что другие виды транспорта стали второстепенными.

Новые маршруты наземного транспорта внедряются постоянно. В частности, недавно была усовершенствована сеть электробусов, связывающая подмосковные Мытищи со столицей. Поначалу это вызвало нарекания со стороны части жителей, однако важно понимать, что реализовать все необходимые решения сразу удается не всегда. Например, зачастую сложно точно спрогнозировать резкий рост пассажиропотока на новых линиях. Город видит эти проблемы: направления, которые пользуются повышенной популярностью, последовательно усиливаются дополнительными электробусами и другими видами транспорта.

Эти вопросы становятся все более актуальными, так как сегодня полным ходом идет процесс формирования более связанной транспортной системы Москвы и Московской области. Для бизнеса и девелопмента это означает необходимость все чаще смотреть на территорию не только в существующих административных границах, но еще и через призму реальных маршрутов и ежедневных перемещений людей.

При этом инвестиционные и временные циклы формирования городской среды отличаются от темпов развития транспортной инфраструктуры. По мнению участников дискуссии, эти направления требуют более тесной синхронизации. Оптимальный подход — интеграция транспортной модели в общую концепцию девелоперского проекта на этапе его планирования.

В целом застройщики сегодня активно участвуют в создании дорог, социальной и иной инфраструктуры, и эти затраты в конечном счете становятся частью экономики проекта. Поэтому вопрос уже не только в том, есть ли рядом метро, но и в том, насколько территория способна принять дополнительный поток жителей и какие решения понадобятся ей через пять, десять и более лет.

Еще один практический вопрос: можно ли сегодня найти территории, транспортный потенциал которых пока недооценен рынком? Ответ однозначно утвердительный. Это районы на юге и западе Москвы, бывшие промзоны, а также локации вокруг новых транспортных узлов. При этом эксперты пришли к важному выводу: оценивать будущую привлекательность территории только по факту появления новой станции метро недостаточно.

Для обоснования инвестиционного решения необходим многофакторный анализ, включающий оценку транспортной связности района, доступности ключевых городских узлов, объемов пассажиропотока, а также текущего состояния дорожно-транспортной сети и перспектив комплексного развития территории.

В рамках данного подхода инфраструктура выступает опережающим инструментом трансформации района. Модернизация качественно меняет конъюнктуру рынка недвижимости и стимулирует спрос в смежных секторах: ретейле, общественном питании, сфере услуг, социальном блоке (образование, медицина) и сегменте коммерческой недвижимости.

Отдельный интерес участников дискуссии вызвали перспективы цифровизации транспорта, развития беспилотных технологий и дополнительных городских сервисов. В особенности встреча оказалась полезной для представителей тех региональных девелоперских компаний, которые планируют выйти на рынок столичного региона.

Подводя итоги, Георгий Бурлаков отметил, что на развитие города нужно смотреть с разных ракурсов. Важно выработать единый взгляд как сумму экспертных мнений и на этой базе работать над решением ключевых проблем. «Девелопер видит территорию с одной стороны, транспортники — с другой, бизнес — с третьей. Но город развивается только тогда, когда эти процессы начинают работать вместе. И особенно важно пытаться понять не только что происходит сегодня, а какой станет территория через 5-10 лет», — заключил председатель оргкомитета «ПРО ГОРОД».