Глаза и руки инвестора: роль технического заказчика в строительстве

Технический заказчик — кто он?

Название форума как нельзя лучше подходит для такой встречи, так как вопрос о том, как управлять инвестиционно-строительными рисками, когда рынок штормит и каждый рубль на счету, волнует многих заказчиков строительства. Тем более что и функция техзаказчиков сегодня размыта. А потому вокруг этого вопроса развернулась настоящая дискуссия.

По мнению заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Сергея Музыченко, разработанные министерством поправки в Градостроительный кодекс позволят четко ограничить полномочия технического заказчика. Дальнейшее регулирование этой сферы перейдет в плоскость нормативно-технической документации. Ключевая задача изменений — наделить техзаказчика функциями полноценного управления параметрами объекта, а не только контроля за их соблюдением.

«Идея нормативного регулирования укладывается в обозначение круга задач технического заказчика: на всем этапе строительства до получения разрешения на ввод контролировать параметры проекта. Это требование будет относиться как к бюджетным, так и внебюджетным стройкам», — рассказал Сергей Музыченко. Он отметил также, что в этом году начнется работа над ГОСТом, который будет регулировать деятельность техзаказчиков. Его вступления в силу в Минстрое ждут в 2027 году.

Начальник Главгосэкспертизы России Игорь Манылов, напротив, призвал не торопиться с внесением изменений в закон. По его мнению, этот вопрос связан с высоким уровнем ответственности при принятии решений, так как благодаря новому закону техзаказчик будет вооружен всеми необходимыми технологиями. «Нужен заказчик сильный, профессиональный, и именно он должен быть лидером в стройке. Мы строим для народа, а представителем народа, по сути, является техзаказчик», — считает Игорь Манылов. В плане нормативного регулирования он предложил двигаться не от закрепления названия и авторитета технического заказчика, а по пути выстраивания реальных рабочих процессов управления жизненным циклом девелоперского проекта, чтобы затем закреплять лучшие решения в кодексе. Тот же принцип, считает Игорь Манылов, применим и к саморегулированию отрасли.

В свою очередь, Заместитель руководителя управления Ростехнадзора по Мурманской области Роман Дудка согласился с тем, что одна из ключевых проблем строительной отрасли заключается в размытом понимании роли и функций технического заказчика.

Он отметил, что на одном объекте могут пересекаться сразу несколько видов контроля: строительный, санитарный, экологический и пожарный. И техзаказчик обязан выстраивать систему контроля с учетом требований каждого из ведомств. «Чтобы соответствовать требованиям сразу нескольких надзорных органов, внутренняя система контроля качества должна быть многомерной. Инструменты меняются, но главная задача остается прежней — проверка соответствия работ проектной документации», — считает Роман Дудка. Он отметил, что на фоне всеобщего тренда на цифровизацию внедрение IT-решений в строительстве в целом и в технадзоре в частности существенно различается. Если технические заказчики государственных объектов опираются на утвержденные Минстроем платформы, то коммерческий сектор использует собственные, изолированные разработки. По мнению спикера, именно техзаказчик должен объединить эти разрозненные данные в единую юридически значимую цифровую среду, доступную как для инвесторов и пользователей, так и для органов надзора. «Это нужно для того, чтобы жизненный путь объекта капитального строительства отслеживался от проектирования до сноса», — указал Роман Дудка.

Увидеть реальную картину

По словам координатора НОТЕХ Дениса Дорошенко, работа по стандартизации и унификации полномочий технических заказчиков в госсекторе уже идет полным ходом. Она началась в начале 2026 года с запуском первой версии нового стандарта. «Мы фактически сформировали контуры работы технического заказчика, описав базовые вещи. Документ был разослан в регионы, откуда мы получили 66 отзывов и рекомендаций», — отметил эксперт.

После этого разработчики подготовили следующую версию, которая отвечает на главный вопрос: как именно техзаказчик должен выполнять свои функции? Денис Дорошенко подчеркнул, что вторая редакция стала качественным скачком вперед. В нее добавили новые термины, поскольку выяснилось, что в разных регионах одни и те же понятия трактуются по-разному. Новый раздел призван унифицировать коммуникацию профессионального сообщества. Координатор НОТЕХ добавил также, что обе версии документа детально проработаны и содержат подробные стандарты.

При этом разработчики сделали акцент на стоимости работ, а также на том, с какими рисками техзаказчик сталкивается в своей работе, и какой блок документов он должен применять. «Мы понимаем, что документ такого масштаба за один раз написать невозможно, поэтому в своей работе движемся по спирали. Для нас предварительно понятна и версия три — там будет ужесточение требований к регионам. На очереди и версия четыре. Тут важно понять, что каждый следующий виток будет зависеть от того, насколько эффективно мы сможем насытить документ правильной и понятной информацией. В этой модели мы обозначили то, над чем работают проектные команды, которые ежедневно управляют бюджетными стройками и ведут их. А мы с помощью этого инструмента получим реальную картину того, что происходит с бюджетными деньгами в каждом регионе страны», — утверждает Денис Дорошенко.

Правильная дорога

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, в свою очередь, отметил, что все поднятые в ходе дискуссии вопросы — регулирование деятельности технического заказчика, усиление его роли, взаимодействие с надзорными органами и цифровизация — безусловно, важны и требуют внимания со стороны профессионального сообщества.

Однако, по его мнению, до тех пор, пока не будет сформировано ясное понимание экономического эффекта от функции технического заказчика, его роль в строительной отрасли будет оставаться предметом дискуссии, а не устойчивой нормой. «Мы должны гордиться тем, что в прошлом году удалось доказать необходимость этой функции», заметил Антон Глушков. По его словам, в правительстве было много споров о том, какими компетенциями должен обладать техзаказчик, чтобы оказывать такие услуги. И вот сейчас пришло однозначное понимание, что это строительная деятельность, которая входит в систему саморегулирования.

Говоря о современном видении технического надзора, президент НОСТРОЙ отметил, что в последние годы этот процесс становится все более цифровым: на его основе формируются единые сквозные базы данных и общий информационный массив. Именно поэтому роль техзаказчика на современной стройке трудно переоценить. «Помню разговоры скептиков, которые лет 15 назад рассуждали о том, не лучше ли передать эту функцию государству. Мол, если изменить подходы к лицензированию, эффект будет тем же самым. И пока система не начала приносить финансовые результаты, дискуссии на эту тему не прекращались», — сказал Антон Глушков.

Он подчеркнул: как только пришло понимание, что в системе саморегулируемых организаций можно формировать сервисные функции, отношение к техзаказчикам сразу изменилось. Именно поэтому сегодня наметился переход от эпизодического надзора к тотальному строительному контролю со стороны технического заказчика. По словам президента НОСТРОЙ, главная задача форума — доказать инвесторам необходимость такого контроля. До сих пор потребность в техзаказчике часто возникает в самый последний момент, когда инвестор осознает, что в одиночку ему не справиться.

Антон Глушков сравнил эту ситуацию с ремонтом в квартире: если бы 15-20 лет назад хозяева перед началом работ собрались нанять дизайнера, над ними бы посмеялись, заявив, что они и сами прекрасно справятся с этой ролью. Сегодня же это стало нормой. «Очень похожая ситуация складывается и с техническим заказчиком — эта функция когда-то была по большей части формальной по выполнению государственных требований. Сейчас, на мой взгляд, на первое место выходит экономическая целесообразность стройки», — сказал глава нацобъединения.

Он отметил, что как только экономический эффект от привлечения профессионального техзаказчика станет очевидным, многие спорные вопросы — такие как единая база данных и функции госнадзора — решатся сами собой. Если же на конкретных примерах продемонстрировать реальные (в том числе неправовые) последствия некачественного строительства, сторонников работы с опытными техзаказчиками станет значительно больше.

«Экономический эффект станет лучшим доказательством необходимости этой службы. Я думаю, что логика в голове инвестора, гражданина, который покупает квартиру, или бизнесмена, который строит крупное предприятие, будет опираться на эти понятные символы», — говорит Антон Глушков.

Он также отметил, что пока мы не докажем заказчику необходимость считать расходы и привлекать технического заказчика, остальные административные процедуры не будут иметь всеобъемлющего характера. Подводя итог своего выступления, Антон Глушков отметил: признание технического заказчика самостоятельным субъектом строительной деятельности — это уже положительная тенденция, и эту работу необходимо продолжить.