Когда вода сильнее закона: НОСТРОЙ предложил свой переходный период для строек в зонах затопления

Федеральный закон от 04.08.2026 №301ФЗ запретил возведение объектов капитального строительства в зонах затопления и подтопления — кроме сооружений инженерной защиты, а также запретил любое освоение таких территорий, кроме создания объектов инженерной защиты. Норма вступила в силу, а постановление правительства РФ, которое должно было описать переходные случаи, до сих пор не принято.

Письмо Минстроя России от 02.09.2026 №54339-ИФ/08 должно было закрыть пробел, но, как показало обсуждение, закрыло его не для всех. Ведомство разъяснило, что новый запрет не имеет обратной силы: если разрешение на строительство получено до 4 августа, расположение участка в зоне затопления или подтопления не является основанием для прекращения действия разрешения или отказа в выдаче разрешения на ввод. Для объектов долевого строительства по федеральному закону №214-ФЗ это подчеркнуто отдельно. Для ИЖС и садовых домов, начатых до вступления закона в силу, при рассмотрении уведомлений об окончании предложено исходить из обеспеченности инженерной защитой и норм, действовавших на момент начала работ. Однако письмо носит разъяснительный, а не нормативный характер — и потому Новосибирск им руководствуется и продолжает выдачу разрешений, а Екатеринбург считает его недостаточным и остановил выдачу разрешительной документации.

Эту коллизию на заседании описала член комитета, управляющий партнер офиса Коллегии адвокатов «Регионсервис» в Москве, руководитель практики «Недвижимость и строительство» Анна Жолобова. По статье 55 Градостроительного кодекса при выдаче разрешения на ввод нужно проверить, соответствует ли объект ограничениям, действующим на дату выдачи этого разрешения. Но в случае с зонами затопления и подтопления, как отметила эксперт, «просто произошло изменение правового режима уже существующей ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территории)»: сама зона не устанавливалась заново, ее границы не менялись — поменялись только правила, которые к ней применяются.

Получается, что объект, соответствовавший ограничениям на момент получения разрешения на строительство, теперь новым правилам уже не соответствует. Проверять старые ограничения бессмысленно: их больше нет, а проверять новые — означает задним числом наказывать за то, что было разрешено.

Статья 4 вводного закона, которая для объектов с разрешениями до 2024 года позволяла смотреть на ограничения на дату выдачи разрешения на строительство, здесь тоже не спасает: она написана про случаи, когда зона устанавливается заново, а не когда у существующей зоны меняется режим.

Среди недостатков новой нормы Анна Жолобова перечислила отсутствие переходного периода, «подвешенное состояние» объектов с уже полученными разрешениями, возложение бремени инженерной защиты на частного собственника — «как будто бы это уже не публичная функция, а функция собственника земельного участка» — и отсутствие дифференциации между зонами затопления и подтопления. «Зона затопления — это земельный участок, который полностью покрывается водой. Это может быть один раз на один процент когда-нибудь в будущем, через 100 лет», — сказала она, заметив, что для таких разных режимов должны быть разные процедуры и алгоритмы.

В материалах комитета были предложения заместителя генерального директора АО MR Group Андрея Кирсанова: выдавать разрешения на строительство, если проектная документация содержит решения по инженерной защите и прошла положительную экспертизу; закрепить отсутствие информации об объектах инженерной защиты как основание для отказа в выдаче разрешения на ввод; ввести рискориентированный подход с градацией зон по уровням и процентам затопления.

Но центральным стал вопрос ответственности. Вводить объекты, безусловно, нужно, при этом государство должно понимать, что за выданные им разрешения отвечает именно оно. От участников поступило предложение внести в закон изменения, обязывающие государство не только давать разрешения на строительство и ввод, но и нести ответственность за последствия: сейчас, как следует из закона, отвечает собственник земельного участка.

Постановление правительства РФ №402 об инженерных изысканиях, принятое в марте 2017 года, по мнению профессионального сообщества, «нигде практически не выполняется»: земельные участки выдаются без материалов изысканий, а потом собственник отвечает за то, чего не создавал. Проблема не только в том, что запрет ввели задним числом, — сама информация о том, где проходят зоны затопления и подтопления, часто отсутствует на момент, когда участок предоставляется и разрешение выдается.

При этом меры инженерной защиты в проектах уже предусмотрены. «Мы перед строительством проводим инженерные изыскания, в проектной документации предусматриваем меры инженерной защиты, получаем положительное заключение экспертизы, только потом начинаем строить», — объяснил один из застройщиков. Проблема, по его мнению, «возникла по большей части действительно из-за ИЖС», где нет ни изысканий, ни разрешений, ни экспертизы. Есть и рабочий, но малозаметный механизм — переустановка зон подтопления по федеральному закону №342-ФЗ: до 1 марта 2033 года уполномоченный орган или заинтересованное лицо может привести зону в соответствие с новыми требованиями, и этот путь, в отличие от прекращения зоны, вполне реален.

Было и предупреждение, что при введении страхования нужно учитывать социальные последствия: для граждан, уже построивших дома в зонах затопления, страховка может оказаться неподъемной. Председатель комитета Леонид Бандорин в ответ заметил, что «вся Северная Европа так живет»: «Там страховой механизм, это все известно, и они не переживают на этот счет». То есть модель страхования в мире работает, вопрос в том, как ее адаптировать.

Формального решения участники заседания не приняли — предложения будут сформулированы протоколом. Тем не менее комитет выразил финальную позицию по законопроекту: абсолютный запрет на строительство предлагается заменить разрешительным режимом — застройщики смогут возводить и сдавать объекты, если проектная документация получила положительное заключение экспертизы и содержит решения по инженерной защите.

Авторы инициативы подчеркнули, что экспертиза не обязательно должна быть государственной: на рынке работает множество квалифицированных экспертов, и значительная часть проектов успешно проходит негосударственную проверку. В качестве дополнительной меры безопасности комитет предложил проработать вопрос обязательного страхования. Более радикальное предложение — ввести мораторий на применение закона — в итоговую резолюцию комитета не вошло.

Что касается сроков, на заседании озвучили официальную позицию Минстроя России: до конца года ведомство рассчитывает снять напряженность постановлением, а в осеннюю сессию провести поправки в Водный и Градостроительный кодексы. Пока этого не произошло, регионы продолжают действовать по-разному, а проекты с уже полученными разрешениями остаются в подвешенном состоянии. Дату следующего заседания комитет пока не назначил — вероятно, итоги подведут в декабре либо в феврале в Новосибирске в рамках Сибирской строительной недели.