Строительство школ и детских садов в масштабных жилых проектах целесообразнее вести в рамках отдельных кредитных линий с субсидированным ставками. Об этом «Стройгазете» сообщил директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков.
По его словам, сейчас затраты на создание социальных объектов закладываются в эскроу-кредиты на строительство домов. «Это означает, что банк не видит разницы между деньгами, которые идут на строительство жилых домов и деньгами на создание школы. Девелопер, заинтересованный в быстром создании необходимой социальной инфраструктуры, вынужден привлекать значительные кредитные средства, когда наполнение счетов эскроу только началось. Такой поход приводит к заметному росту ставки по эскроу-кредиту», — сказал он.
По мнению Анатолия Клинкова, более логичным представляется решение, когда объект, который не приносит прямых доходов и после завершения строительства передается на баланс города, строился в рамках отдельных кредитных линий. При этом ставки по таким кредитам должны учитывать социальный характер объекта. Обеспечить самую низкую ставку банкам могли бы помочь государственные гарантии.
«Эти же гарантии будут интересны девелоперам, которые возводят жилье в тех регионах, где жилые проекты в основном относятся к низкомаржинальным. Если девелоперу предоставить государственные гарантии в части возвратности эскроу-кредита, это позволит строить школу вместе с домом. При этом выборки контролирует коммерческий банк — отвлечение ресурсов бюджета практически не требуется, со стороны государства достаточно предоставить банку гарантии. Таким образом комплексный подход к застройке территории будет эффективным как с точки зрения затрат, так и с точки зрения фактической обеспеченности новых районов необходимой инфраструктурой», — отметил Анатолий Клинков.
Сейчас на создание районной инфраструктуры приходится около трети от общих затрат на строительство, добавил эксперт. При этом сегодня средняя стоимость создания и полного оснащения одной современной школы в центральном регионе может составлять порядка 2-3 млрд рублей в зависимости от емкости объекта и набора функций.
«Для сравнения, на создание полного комплекса инженерных коммуникаций для жилого района с подключением к магистральным сетям приходится порядка 42%. Действующее законодательство стимулирует ускоренное возведение школ и детских садов, принимая расходы на их создание как внереализационные и аккордно сокращая налоговую базу девелопера. Однако для этого школа, по сути, должна вводиться вместе или даже немного раньше первого года в жилом комплексе», — подчеркнул Анатолий Клинков.
По словам эксперта, отдельные субсидируемые кредитные линии на создание социальных объектов и гарантиями от государства для низкомаржинальных проектов могут изменить сложившуюся практику и позволить девелоперу возводить школы и детские сады одновременно с первыми домами жилого комплекса, и при этом собственную ликвидность, девелоперы могли бы использовать на расширение земельного банка и новые проекты.
По его словам, сейчас затраты на создание социальных объектов закладываются в эскроу-кредиты на строительство домов. «Это означает, что банк не видит разницы между деньгами, которые идут на строительство жилых домов и деньгами на создание школы. Девелопер, заинтересованный в быстром создании необходимой социальной инфраструктуры, вынужден привлекать значительные кредитные средства, когда наполнение счетов эскроу только началось. Такой поход приводит к заметному росту ставки по эскроу-кредиту», — сказал он.
По мнению Анатолия Клинкова, более логичным представляется решение, когда объект, который не приносит прямых доходов и после завершения строительства передается на баланс города, строился в рамках отдельных кредитных линий. При этом ставки по таким кредитам должны учитывать социальный характер объекта. Обеспечить самую низкую ставку банкам могли бы помочь государственные гарантии.
«Эти же гарантии будут интересны девелоперам, которые возводят жилье в тех регионах, где жилые проекты в основном относятся к низкомаржинальным. Если девелоперу предоставить государственные гарантии в части возвратности эскроу-кредита, это позволит строить школу вместе с домом. При этом выборки контролирует коммерческий банк — отвлечение ресурсов бюджета практически не требуется, со стороны государства достаточно предоставить банку гарантии. Таким образом комплексный подход к застройке территории будет эффективным как с точки зрения затрат, так и с точки зрения фактической обеспеченности новых районов необходимой инфраструктурой», — отметил Анатолий Клинков.
Сейчас на создание районной инфраструктуры приходится около трети от общих затрат на строительство, добавил эксперт. При этом сегодня средняя стоимость создания и полного оснащения одной современной школы в центральном регионе может составлять порядка 2-3 млрд рублей в зависимости от емкости объекта и набора функций.
«Для сравнения, на создание полного комплекса инженерных коммуникаций для жилого района с подключением к магистральным сетям приходится порядка 42%. Действующее законодательство стимулирует ускоренное возведение школ и детских садов, принимая расходы на их создание как внереализационные и аккордно сокращая налоговую базу девелопера. Однако для этого школа, по сути, должна вводиться вместе или даже немного раньше первого года в жилом комплексе», — подчеркнул Анатолий Клинков.
По словам эксперта, отдельные субсидируемые кредитные линии на создание социальных объектов и гарантиями от государства для низкомаржинальных проектов могут изменить сложившуюся практику и позволить девелоперу возводить школы и детские сады одновременно с первыми домами жилого комплекса, и при этом собственную ликвидность, девелоперы могли бы использовать на расширение земельного банка и новые проекты.
Авторы: СГ-Онлайн
Теги: