Место под склад: критерии и подводные камни выбора участка под недвижимость

Алексей РАВИНСКИЙ, генеральный директор «Запуск Групп»:

По данным IBC Real Estate, в 2025 году в России ввели рекордные 8,7 млн кв. м складской недвижимости. При этом все большую долю занимают спекулятивные объекты — склады, которые строят без предварительных арендаторов. Для бизнеса это означает расширение выбора — но и рост рисков: не каждая площадка подходит под реальные операционные задачи. Ошибка на этапе выбора участка оборачивается постоянными затратами. Между тем бизнесу нужен склад, который не создаст проблем.

Транспортная доступность

Некоторые компании стремятся снизить капитальные затраты. Удаленные площадки для них — способ сэкономить: там дешевле земля, ниже конкуренция и проще условия входа в проект. Но на практике, особенно в e-commerce (онлайн-продажи), дистрибуции и производственной логистике такая экономия быстро превращается в операционные потери: увеличиваются сроки доставки, снижается предсказуемость логистики, возникают ограничения для транспорта и растут издержки.

Размещение склада вблизи транспортных артерий — федеральных трасс, железнодорожных узлов, портов и аэропортов — сокращает расстояние до основных маршрутов и уменьшает зависимость от городских и локальных ограничений движения. В совокупности это дает экономию в 10-20% на логистических затратах. Например, выход на скоростные магистрали уменьшает долю движения по перегруженным городским дорогам и упрощает организацию маршрутов, что делает график поставок более предсказуемым.

Для компаний, работающих с импортом и экспортом, важным условием становится доступ к железнодорожным терминалам, портам и аэропортам: это снижает зависимость от автомобильного транспорта на дальних расстояниях и упрощает распределение грузопотоков между различными видами перевозок.

Мы работали с крупным продуктовым дистрибьютором. На фоне увеличения спроса действующий складской комплекс не справлялся с нагрузкой. Перед нами стояла задача по трем направлениям: минимизация транспортных издержек, сокращение сроков доставки и подключение нового объекта к электроэнергии и газу.

После оценки рынка и подходящих участков мы предложили локацию вблизи крупного транспортного узла. Участок оказался идеальным по трем причинам: он примыкает к основным магистралям, рядом — железная дорога, а в районе были свободные лимиты по газу и электричеству. На новом объекте транспортные расходы компании снизились на 15% за счет оптимизации маршрутов, а сроки доставки сократились на 20%.

Экономика регионов

От региона к региону меняются правила игры для бизнеса. Помимо базовых ставок по налогу на прибыль и налогу на имущество, значимую роль играют локальные меры поддержки инвесторов и специальные режимы для отдельных категорий компаний.

Есть территории с активной инвестиционной политикой, где действуют пониженные налоговые ставки и льготы для технологических и развивающихся отраслей. Например, в Калужской области для малых технологических компаний установили сниженные ставки по региональной части налога на прибыль — до 10%. А в Санкт-Петербурге для таких компаний налог снижен до 0%.

Отдельная категория — особые экономические зоны. Это территории со специальным правовым режимом, которые создает государство для привлечения инвестиций в регион. В таких зонах упрощены административные процедуры, а резиденты получают налоговые и таможенные преференции: снижение налога на прибыль, освобождение от налога на имущество и землю на определенный срок, а также льготы по страховым взносам. Среди ближайших к Москве — ОЭЗ «Технополис Москва» и ОЭЗ «Дубна».

Кроме этого, регионы предлагают точечные инструменты стимулирования — инвестиционные налоговые вычеты, субсидии на подключение к инфраструктуре, льготные режимы для резидентов индустриальных парков. Информацию об этом публикуют региональные министерства экономического развития, агентства по привлечению инвестиций и корпорации развития. Но следует учитывать, что налоговые льготы редко компенсируют ошибки в выборе локации и недостатки инфраструктуры.

Отсутствие ближайших точек присоединения

На практике часто возникает ситуация, когда заявленная мощность в документах не совпадает с реальной: ее либо недостаточно, либо ближайшая точка подключения находится в нескольких километрах. Выявить это можно только при детальной технической проработке площадки и получении техусловий от сетевых организаций.

При дефиците мощности или удаленности от распределительных узлов требуются строительство подстанций, прокладка дополнительных линий электропередач или модернизация существующей инфраструктуры. Если такие работы выходят за пределы участка и необходимо согласование с муниципальными и региональными органами, сроки реализации резко увеличиваются — иногда до двух лет и более.

Отдельный вопрос — газоснабжение. Газ чаще всего используют на крупных складских комплексах класса A и B+ с большой площадью и высокими требованиями к температурному режиму: это дешевле и стабильнее, чем электрическое отопление при больших объемах. Если поблизости нет действующих газораспределительных сетей или свободных лимитов, проекту приходится «тянуться» к магистрали, а это уже отдельная инвестиционная задача. Стоимость таких работ может исчисляться десятками миллионов рублей, а сроки подключения — существенно влиять на запуск всего объекта.

Нестабильное интернет-соединение

По разным оценкам, к 2027 году доля складов с внедренными WMS-системами вырастет до 80% в сегменте класса В. Без стабильного интернета современный склад фактически «встает»: низкая скорость и отключения приводят к сбоям в учете, простоям техники и снижению скорости обработки грузов. Для крупного объекта это миллионные убытки каждый год. Если проблему выявляют после приобретения участка и запуска проекта, решение требует дополнительных инвестиций и времени.

Для обеспечения устойчивости сети прокладывают резервные каналы связи или тянут оптоволокно от ближайших узлов. В удаленных локациях такие работы могут стоить от 500 тыс. до 5 млн рублей, а альтернативой часто становится спутниковый интернет — с подключением от 50 до 200 тыс. рублей и тарифами, значительно превышающими стоимость проводных решений.

Территориальные ограничения

Участок без потенциала расширения ставит рост бизнеса в тупик. Соседние территории могут быть заняты или вовсе не подходить под складскую застройку.

Когда бизнес развивается, наращивает клиентскую базу и сталкивается с сезонными пиками спроса, свободных площадей для хранения просто не хватает. Тогда компании вынужденно арендуют дополнительные склады — иногда на значительном удалении друг от друга. Это приводит к усложнению логистики, росту затрат на перемещение между площадками, снижению управляемости и замедлению обработки заказов.

Поэтому ошибка в выборе площадки для склада — это не разовая потеря, а постоянные издержки, которые бизнес несет каждый день. Локация, выгодная на этапе запуска, может начать ограничивать развитие уже в первые месяцы эксплуатации. Участок надо оценивать не только по цене и транспортной доступности, но и с точки зрения долгосрочного развития: инфраструктурных ограничений, возможностей масштабирования и устойчивости операционной модели.