По итогам I квартала 2023 года объем предложения на московском рынке стрит-ритейла снизился на 8,7%. При этом в годовой динамике объем экспозиции увеличился почти в полтора раза. В свою очередь средневзвешенная цена предложения выросла впервые за последние три квартала. Однако годовая динамика цен все еще остается отрицательной. Подробнее об итогах I квартала 2023 года на московском рынке стрит-ритейла «Стройгазете» рассказали аналитики компании Est-a-Tet.
Динамика цен и предложения в разрезе районов Москвы
В I квартале 2023 года объем предложения на московском рынке коммерческих помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, составил 501,9 тыс. кв. метров или 2,5 тыс. лотов. По сравнению с предыдущим кварталом количество лотов в экспозиции снизилось на 8,7%, объем предложения в квадратных метрах снизился на 7%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 49,5% по количеству лотов и на 40,2% по суммарной площади лотов в продаже.
Наибольший объем площадей по-прежнему сосредоточен в Центральном административном округе (АО), однако его доля в предложении за квартал снова снизилась – с 17,4% до 15,5% от суммарной площади объектов в экспозиции. На втором месте – по-прежнему Южный АО, при этом его доля по сравнению с предыдущим кварталом выросла с 13% до 14,5%. На третье место вышел Юго-Восточный АО, за квартал его доля выросла с 11,5% до 11,7%. Наименьший объем предложения коммерческих помещений сосредоточен в Зеленоградском АО (0,7%).
После снижения средневзвешенной цены предложения в предыдущих двух кварталах, в I квартале 2023 года зафиксирован рост цен. За квартал средневзвешенная цена предложения коммерческих помещений выросла на 2% и составила 312,2 тыс. рублей за кв. метр. При этом за год цена снизилась на 5,3%.
Лидером по уровню цен по-прежнему остается Центральный АО (537,3 тыс. рублей за «квадрат»). Второе место по-прежнему занимает Южный АО (341,1 тыс. рублей). Третье место, как и в предыдущем квартале, осталось за Западным АО (320,1 тыс. рублей). Наиболее низкая цена предложения традиционно сохраняется в Зеленоградском АО (179,8 тыс. рублей).
В I квартале 2023 года рост средневзвешенной цены предложения зафиксирован в большинстве округов. Наибольший рост цен отмечается в Центральном АО (+10,2%), Юго-Восточном АО (+8,4%), Восточном АО (+7,9%), Зеленоградском АО (+5,6%). В Северо-Западном АО цены выросли на 4%, в Юго-Западном АО – на 2,5%. Снижение цен наблюдается в четырех округах: Северо-Восточном АО (-5,2%), Западном АО (-3,3%), Южном АО (-2,9%) и Северном АО (-0,2%).
В I квартале 2023 года помещения стрит-ритейла предлагались в продажу в 123 районах Москвы. Первое место по объему предложения, как и в предыдущем квартале, занял Даниловский район. На второе место вышел Пресненский район, а третье место сохранилось за Басманным районом.
Десятку районов с наиболее высокой ценой квадратного метра возглавил Нагорный район (770,6 тыс. рублей), второе — Тверской район (660,3 тыс. рублей), третье — район Хамовники (625,7 тыс. рублей). Также в ТОП-10 наиболее дорогих районов вошли: Арбат (619,9 тыс. рублей), Зябликово (604,6 тыс. рублей) и Пресненский (579,8 тыс. рублей).
Существенное влияние на стоимость «квадрата» оказывает локация. Так, помещения, расположенные в периферийных районах в непосредственной близости от станции метрополитена, могут стоить дороже, чем помещения, расположенные в центральной части города, но в удалении от основных пешеходных и транспортных потоков. Также на уровень цен существенное влияние оказывает изменение экспозиции, особенно в районах с небольшим объемом предложения.
Динамика цен и предложения в новостройках и готовых домах
В рамках аналитического обзора к категории новостроек были отнесены современные жилые дома и жилые комплексы, построенные начиная с 2015 года. Доля предложения в новостройках за квартал выросла с 44,5% до 49,3% от общего количества объектов в продаже. Доля предложения в жилых домах, построенных до 2015 года, наоборот, снизилась с 55,5% до 50,7%.
Средневзвешенная цена предложения в новостройках составляет 341,1 тыс. рублей за кв. метр. Цены в данной категории коммерческих помещений продолжали снижаться, за квартал снижение цены составило 2,6%. При этом за год помещения в новостройках подорожали на 3,2%. В категории жилых домов, построенных до 2015 года, средневзвешенная цена предложения, наоборот, за квартал выросла на 5,5% и составила 293,6 тыс. рублей за «квадрат», а за год – снизилась на 10,9%.
Доля предложения в строящихся домах по сравнению с предыдущим кварталом выросла – с 42,2% до 50,9%, в построенных, наоборот, снизилась – с 57,8% до 49,1%. Средневзвешенная цена коммерческих помещений в строящихся проектах составляет 374,9 тыс. рублей за кв. метр, в построенных – 317,5 тыс. рублей за «квадрат». В категории строящихся домов цены за квартал выросли на 3%, в категории уже построенных и введенных в эксплуатацию – снизились на 7,3%. За год в строящихся новостройках цены снизились на 6,8%, а в построенных – выросли на 4,5%.
Структура предложения по размеру лотов по сравнению с предыдущим кварталом не претерпела существенных изменений. Значительная часть предложения по-прежнему сосредоточена в диапазоне площадей от 50 до 150 кв. метров (52% от общего числа объектов в экспозиции). Доля помещений площадью менее 50 «квадратов» за квартал снизилась с 14% до 12%, а доля лотов площадью 50-100 кв. метров выросла с 26% до 30%. Доля лотов с площадью свыше 500 «квадратов» не изменилась и составила 7%.
В структуре распределения предложения по бюджетам снижались доли помещений в низкобюджетных диапазонах: с 6% до 4% снизилась доля помещений стоимостью до 10 млн рублей и с 17% до 15% снизилась доля помещений с бюджетом от 10 до 20 млн рублей. Доля помещений стоимостью от 20 до 30 млн рублей выросла с 18% до 20%. Доля помещений стоимостью свыше 100 млн рублей с прошлого квартала не изменилась и составила 15%.
После существенного увеличения объема предложения в предыдущем квартале, в I квартале 2023 года некоторые собственники заняли выжидательную позицию, что отразилось на объеме экспозиции. За квартал он снизился на 8,7% по количеству лотов в продаже и на 7% по суммарной площади помещений. Наиболее существенное снижение фиксируется в старом жилом фонде, где количество предложений уменьшилось за квартал на 16,7%. При этом в годовой динамике объем предложения увеличился на 49,5% по количеству лотов в экспозиции и на 40,2% по суммарной площади метров в продаже.
Снижение цен, наблюдавшееся на протяжении предыдущих двух кварталов, прекратилось. За квартал средневзвешенная цена предложения выросла на 2%. Однако по сравнению с I кварталом 2022 года цена скорректировалась вниз на 5,3%.
Для стимулирования спроса, как частные продавцы, так и застройщики, предлагают существенные скидки на приобретение коммерческих площадей. В I квартале 2023 года максимальный размер дисконта на коммерческие помещения достигал 25%. Также на рынке коммерческих помещений усиливается роль таких инструментов приобретения, как рассрочка и ипотека с субсидированием ставки. Хотя такие программы пока не носят массового характера, и процент субсидирования ставки небольшой, по сравнению с ипотечным рынком жилья, они могут оказать краткосрочный положительный эффект.