Апартаменты долгое время воспринимались как универсальный способ сэкономить при покупке недвижимости в черте города. Однако такая экономия становится всё менее очевидной: средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов массового сегмента Москвы по итогам августа 2026 года составила 364 920 рублей, а квартиры — 431 140 рублей, то есть разница в пользу апартаментов сократилась до 15,4% (в апреле она составляла около 18%). Часть расходов, которые раньше закладывались в стоимость жилого метра, покупателю по-прежнему приходится нести отдельно, уже после сделки.
На что обратить внимание при выборе между апартаментами и квартирой, а также как не потерять на скрытых расходах после сделки, «Стройгазете» рассказали менеджер по развитию сегментов DIY и Акустика компании «РОКВУЛ» Александр Коршунов и ведущий эксперт федеральной компании «Этажи» в Москве Илья Павлюк.
Что происходит с ценой на самом деле
По данным аналитиков, апартаменты внутри МКАД остаются примерно на 15–20% дешевле сопоставимых по площади квартир, однако средняя цена квадратного метра в апарт-комплексах за год выросла на 8,6%. На фоне дорогих кредитов и осторожности покупателей на первичном рынке в целом девелоперы все активнее используют апартаменты как инструмент привлечения спроса, но это не отменяет того, что часть затрат просто переносится с этапа покупки на последующую эксплуатацию и ремонт.
По Жилищному кодексу РФ апартаменты не входят в перечень видов жилых помещений (ст. 16 ЖК РФ) и юридически относятся к нежилому фонду, а значит, к ним неприменимы тарифы и нормативы, установленные для жилых помещений. Из этого статуса вытекает сразу несколько следствий для покупателя: к зданию и его инженерным системам предъявляются иные требования, чем к жилому дому, а также иначе решается вопрос с оформлением документов о проживании.
«Например, требования к звукоизоляции жилых и общественных зданий (апартаменты юридически относятся ко второй категории) устанавливает СП 51.13330.2011 “Защита от шума”. Этот документ задает разные нормативные индексы изоляции воздушного и ударного шума для жилых и нежилых зданий, поэтому рассчитывать на “квартирный” уровень тишины в апартаментах не стоит: шум от соседей, лифтов, инженерных шахт или коммерческих помещений на нижних этажах может ощущаться сильнее, чем в жилом доме той же ценовой категории», — пояснил Александр Коршунов.
Важно и то, что постоянную регистрацию в апартаментах оформить нельзя, а возможность временной — с 2026 года зависит от типа объекта. Это влияет и на смежные вопросы, например, на социальную инфраструктуру — могут возникнуть сложности с прикреплением к поликлинике, с записью ребенка в школу или детский сад.
Кроме статуса самого помещения стоит проверить и его окружение. «Покупатели апартаментов чаще всего уточняют у риелторов: не признают ли здание незаконным строением, не расположено ли оно на земельном участке в зоне комплексного развития территории и есть ли риск его сноса в будущем, можно ли будет в перспективе перевести помещение в жилой фонд», — отметил Илья Павлюк.
Отдельный вопрос — будущее соседство: поскольку апартаменты остаются нежилыми помещениями, рядом может оказаться офис, кофейня или массажный салон, а вместе с ними посторонние звуки, запахи и присутствие чужих людей.
«От вида разрешенного использования земельного участка зависят и требования к самому объекту, и к социальной инфраструктуре: в апарт-комплексе, в отличие от жилого дома, наличие рядом школы, детского сада или поликлиники не гарантируется нормативами. И конечно, важно, соблюдены ли санитарные нормы по шумоизоляции и вентиляции», - указал он.
На чем можно и нельзя экономить
Восполнить этот пробел можно только своими силами, во время ремонта, однако именно на этом этапе владельцы апартаментов чаще всего допускают ошибку: пытаясь уложиться в бюджет, они режут расходы на окнах и дверях, отделочных материалах, шумоизоляции, электрике, утеплении и сантехнике. А ведь именно от этих статей зависят базовые характеристики жилья: окна, двери и утепление отвечают за комфортный микроклимат, шумоизоляция — за тишину, а исправная электрика и сантехника — за безопасность.
Александр Коршунов считает, что прежде всего перед началом ремонта в апартаментах важно изучить договор и техническую документацию. «Иногда там прописаны ограничения на виды и сроки работ. Есть и разница в самих правилах их проведения: в многоквартирном доме, где расположена квартира, действуют нормы о тишине — шумные ремонтные работы нужно согласовывать и проводить в отведенные часы. В нежилых зданиях, к которым относятся апартаменты, такие ограничения могут отсутствовать, а значит, сосед способен делать ремонт в любое время — и это тоже часть акустической нагрузки, с которой сталкивается владелец апартаментов», - сказал он.
По словам эксперта, учитывая все эти нюансы, к собственному ремонту тоже стоит подходить внимательно: если в процессе ремонта заканчивается бюджет, важно не паниковать, а разбить работы на этапы и начать с самого необходимого — инженерных систем, утепления и шумоизоляции.
Для апартаментов это особенно важно: если помещение сдается с черновой или предчистовой отделкой, звукоизоляцию стен и перекрытий нужно монтировать на первом, черновом этапе ремонта — пока стены и потолки еще открыты.
«Начинать финишную отделку, не заложив звукоизоляцию заранее, не стоит: переделывать ее, вскрывая уже готовые чистовые поверхности, будет в разы дороже. Такой поэтапный подход позволяет сохранить качество там, где это критично, и распределить расходы без ущерба для безопасности и комфорта. Экономия допустима на декоративных решениях, но сокращение бюджета на инженерные и изоляционные системы почти всегда оборачивается дополнительными затратами в будущем», — указал Александр Коршунов.
Квартира или апартаменты: считаем полную стоимость
Прямое сравнение цены квадратного метра без учета сопутствующих расходов вводит покупателя в заблуждение. Коммунальные платежи для апартаментов начисляются по коммерческим тарифам и обычно выше, чем в жилом фонде, а налог на имущество рассчитывается по повышенной ставке от 0,5 до 2% кадастровой стоимости против 0,1–0,15% для квартир. Эта разница, вместе с расходами на ремонт и шумоизоляцию, год к году сокращает выгоду в цене, которая казалась очевидной на старте. Поэтому решение в пользу апартаментов стоит принимать, только оценив полную стоимость владения и дополнительные факторы: юридический статус, ограничения по регистрации и состояние социальной инфраструктуры вокруг, а не руководствуясь одной лишь ценой за квадратный метр.
На что обратить внимание при выборе между апартаментами и квартирой, а также как не потерять на скрытых расходах после сделки, «Стройгазете» рассказали менеджер по развитию сегментов DIY и Акустика компании «РОКВУЛ» Александр Коршунов и ведущий эксперт федеральной компании «Этажи» в Москве Илья Павлюк.
Что происходит с ценой на самом деле
По данным аналитиков, апартаменты внутри МКАД остаются примерно на 15–20% дешевле сопоставимых по площади квартир, однако средняя цена квадратного метра в апарт-комплексах за год выросла на 8,6%. На фоне дорогих кредитов и осторожности покупателей на первичном рынке в целом девелоперы все активнее используют апартаменты как инструмент привлечения спроса, но это не отменяет того, что часть затрат просто переносится с этапа покупки на последующую эксплуатацию и ремонт.
По Жилищному кодексу РФ апартаменты не входят в перечень видов жилых помещений (ст. 16 ЖК РФ) и юридически относятся к нежилому фонду, а значит, к ним неприменимы тарифы и нормативы, установленные для жилых помещений. Из этого статуса вытекает сразу несколько следствий для покупателя: к зданию и его инженерным системам предъявляются иные требования, чем к жилому дому, а также иначе решается вопрос с оформлением документов о проживании.
«Например, требования к звукоизоляции жилых и общественных зданий (апартаменты юридически относятся ко второй категории) устанавливает СП 51.13330.2011 “Защита от шума”. Этот документ задает разные нормативные индексы изоляции воздушного и ударного шума для жилых и нежилых зданий, поэтому рассчитывать на “квартирный” уровень тишины в апартаментах не стоит: шум от соседей, лифтов, инженерных шахт или коммерческих помещений на нижних этажах может ощущаться сильнее, чем в жилом доме той же ценовой категории», — пояснил Александр Коршунов.
Важно и то, что постоянную регистрацию в апартаментах оформить нельзя, а возможность временной — с 2026 года зависит от типа объекта. Это влияет и на смежные вопросы, например, на социальную инфраструктуру — могут возникнуть сложности с прикреплением к поликлинике, с записью ребенка в школу или детский сад.
Кроме статуса самого помещения стоит проверить и его окружение. «Покупатели апартаментов чаще всего уточняют у риелторов: не признают ли здание незаконным строением, не расположено ли оно на земельном участке в зоне комплексного развития территории и есть ли риск его сноса в будущем, можно ли будет в перспективе перевести помещение в жилой фонд», — отметил Илья Павлюк.
Отдельный вопрос — будущее соседство: поскольку апартаменты остаются нежилыми помещениями, рядом может оказаться офис, кофейня или массажный салон, а вместе с ними посторонние звуки, запахи и присутствие чужих людей.
«От вида разрешенного использования земельного участка зависят и требования к самому объекту, и к социальной инфраструктуре: в апарт-комплексе, в отличие от жилого дома, наличие рядом школы, детского сада или поликлиники не гарантируется нормативами. И конечно, важно, соблюдены ли санитарные нормы по шумоизоляции и вентиляции», - указал он.
На чем можно и нельзя экономить
Восполнить этот пробел можно только своими силами, во время ремонта, однако именно на этом этапе владельцы апартаментов чаще всего допускают ошибку: пытаясь уложиться в бюджет, они режут расходы на окнах и дверях, отделочных материалах, шумоизоляции, электрике, утеплении и сантехнике. А ведь именно от этих статей зависят базовые характеристики жилья: окна, двери и утепление отвечают за комфортный микроклимат, шумоизоляция — за тишину, а исправная электрика и сантехника — за безопасность.
Александр Коршунов считает, что прежде всего перед началом ремонта в апартаментах важно изучить договор и техническую документацию. «Иногда там прописаны ограничения на виды и сроки работ. Есть и разница в самих правилах их проведения: в многоквартирном доме, где расположена квартира, действуют нормы о тишине — шумные ремонтные работы нужно согласовывать и проводить в отведенные часы. В нежилых зданиях, к которым относятся апартаменты, такие ограничения могут отсутствовать, а значит, сосед способен делать ремонт в любое время — и это тоже часть акустической нагрузки, с которой сталкивается владелец апартаментов», - сказал он.
По словам эксперта, учитывая все эти нюансы, к собственному ремонту тоже стоит подходить внимательно: если в процессе ремонта заканчивается бюджет, важно не паниковать, а разбить работы на этапы и начать с самого необходимого — инженерных систем, утепления и шумоизоляции.
Для апартаментов это особенно важно: если помещение сдается с черновой или предчистовой отделкой, звукоизоляцию стен и перекрытий нужно монтировать на первом, черновом этапе ремонта — пока стены и потолки еще открыты.
«Начинать финишную отделку, не заложив звукоизоляцию заранее, не стоит: переделывать ее, вскрывая уже готовые чистовые поверхности, будет в разы дороже. Такой поэтапный подход позволяет сохранить качество там, где это критично, и распределить расходы без ущерба для безопасности и комфорта. Экономия допустима на декоративных решениях, но сокращение бюджета на инженерные и изоляционные системы почти всегда оборачивается дополнительными затратами в будущем», — указал Александр Коршунов.
Квартира или апартаменты: считаем полную стоимость
Прямое сравнение цены квадратного метра без учета сопутствующих расходов вводит покупателя в заблуждение. Коммунальные платежи для апартаментов начисляются по коммерческим тарифам и обычно выше, чем в жилом фонде, а налог на имущество рассчитывается по повышенной ставке от 0,5 до 2% кадастровой стоимости против 0,1–0,15% для квартир. Эта разница, вместе с расходами на ремонт и шумоизоляцию, год к году сокращает выгоду в цене, которая казалась очевидной на старте. Поэтому решение в пользу апартаментов стоит принимать, только оценив полную стоимость владения и дополнительные факторы: юридический статус, ограничения по регистрации и состояние социальной инфраструктуры вокруг, а не руководствуясь одной лишь ценой за квадратный метр.
Авторы: СГ-Онлайн
Теги: