Дом как идея: рынок ИЖС остается стихийным и не до конца урегулированным

Стихийный характер застройки

Развитию ИЖС мешает его историческая природа — хаотичная застройка, десятилетиями возникавшая без плана и инфраструктуры. «Главный вызов сейчас — преодолеть стихийный характер ИЖС и перейти к комплексному развитию территорий (КРТ) с инфраструктурой, рабочими местами и транспортной доступностью», — сказал Антон Финогенов.

Решение, по его словам, уже разработано. Еще в 2018 году «ДОМ.РФ» совместно с Минстроем создал Стандарт КРТ, предусматривающий три модели застройки в агломерациях: центральную, среднеэтажную и малоэтажную. Отдельно ИЖС в этом стандарте не выделено, и это осознанное решение. «Чтобы достичь городского качества жизни в малоэтажном сегменте, необходим микс из индивидуальных, блокированных и малоэтажных домов. Только так можно распределить затраты на строительство школ, детских садов, дорог и инженерной инфраструктуры между разными типами застройки», — объяснил Антон Финогенов.

Малоэтажная модель КРТ предполагает плотность не более 8 тыс. квадратных метров на гектар, при этом доля общественно-деловой инфраструктуры должна стремиться к 20%. А благодаря модернизации транспортных коридоров границы агломераций расширились до 50-100 километров, что делает такую модель еще более востребованной: семьи с детьми все чаще хотят иметь собственный дом именно в границах транспортной доступности крупных городов.

Заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству и ЖКХ Евгений Барановский признал, что регион до сих пор расхлебывает последствия стихийного подхода: «Исправлять ошибки прошлого, когда переводили земельные участки, нарезали по шесть соток, в отсутствие дорог все это продавалось, люди покупали, непросто. И дальше на органы власти переходит обязанность по обеспечению садами, школами, поликлиниками, дорогами при уже сформированной застройке — это крайне сложно реализовать, мы это делаем, но сталкиваемся со многими проблемами».

Выход — региональные нормативы. Ленинградская область включила в нормы градостроительного проектирования требование: если массив ИЖС превышает гектар, он должен соответствовать тем же стандартам, что и многоквартирная застройка. «Должны быть нормальные подъездные дороги, согласованные компетентными органами присоединения к региональной и местной улично-дорожной сети. Необходимо решить вопросы с ливневкой, водоснабжением, водоотведением», — перечислил Евгений Барановский. Кроме того, застройщик обязан создать места для спорта, отдыха с детьми, бульвары и единые зеленые зоны. Школы и детские сады тоже строит застройщик, а регион компенсирует до 30% затрат. «Когда устанавливаешь единые правила для всех, люди комфортно начинают в них работать», — резюмировал зампред областного правительства.

Юридический хаос

Проблема не только в том, как строить новое, но и в том, что делать с уже построенным. Тысячи семей живут в коттеджных поселках, где дороги и сети принадлежат третьим лицам, а тарифы на эксплуатацию никак не регулируются. Профессор НИУ ВШЭ и эксперт Фонда Росконгресс Александр Аронов описал эту ситуацию с юридической стороны: «Формировалась некая эксплуатационная модель, которая принадлежала застройщику либо еще кому-то: дороги, подъездные пути — и которая, соответственно, в случае, если застройщик обанкротился, приобреталась на торгах третьими лицами, и дальше для них это бизнес, а не эксплуатация жилого поселка». Жители, по его словам, воюют за доступ к собственным домам и не могут повлиять на ценообразование.

Александр Аронов напомнил, что в 2021 году Конституционный суд РФ отказался применять к ИЖС законодательство о многоквартирных домах по аналогии, поскольку у владельца индивидуального дома нет общего с соседями имущества в классическом понимании. «Возлагать на владельца индивидуального жилого дома обязанность профессионально управлять сетями и дорогами было бы избыточно», — заявил Александр Аронов. Чтобы решить эту проблему, он предложил три шага: изменить понятийный аппарат и ввести в законодательство четкое определение «коттеджный поселок», передать все дороги внутри таких поселков в муниципальную собственность, а сетевые мощности — на баланс ресурсоснабжающих организаций. «Купить дом по цене квартиры, но потом платить за эксплуатацию совершенно другие средства, наверное, будет тяжеловато», — резюмировал Александр Аронов.

Барьеры в виде ЗОУИТ

Даже если девелопер или частное лицо хочет строить «по правилам», ему приходится сталкиваться с земельными барьерами. Генеральный директор ППК «Роскадастр» Татьяна Громова напомнила, что для строительства дома нужны земля, прозрачные схемы получения участков, оптимальные процедуры регистрации и постановки на учет объектов. По ее словам, главная проблема сегодня — бюрократия. «Уверена, что все застройщики сталкиваются зачастую с вопросами, что земля имеется, но она ограничена зонами с особыми условиями использования территорий, так называемыми ЗОУИТ», — констатировала Татьяна Громова.

Решения, по ее словам, уже есть — и они цифровые. Роскадастр и Росреестр создали Единую цифровую платформу «Национальная система пространственных данных», на ее базе работают несколько сервисов. Услуга «Земля просто» позволяет любому гражданину или юрлицу сформировать участок и направить схему в органы власти без привлечения кадастрового инженера. Сервис «Земля для стройки» содержит информацию о почти 200 тыс. гектаров, пригодных для строительства; «Градостроительная проработка онлайн» оценивает ограничения любой территории; «Индивидуальное жилищное строительство» помогает сформировать уведомления о начале и завершении строительства. «Средний срок постановки на учет и регистрации прав — полтора дня», — подчеркнула Татьяна Громова.

Что касается ЗОУИТ, она сообщила, что за последние два года приняты законы, позволяющие уменьшать размеры и количество таких зон в городах, подлежащих развитию. Эксперимент в 25 субъектах показал, что 1,6% территории населенных пунктов может быть вовлечено в оборот.

Обманутые дольщики

Параллельно с правовыми и земельными проблемами существует еще одна — финансовая безопасность покупателей. Евгений Барановский признал, что проблема обманутых дольщиков существует и в сегменте ИЖС: «У нас есть и накопленная проблематика в отношении граждан, которые брали в банках ипотечные кредиты». Каждая ситуация уникальна. В одних случаях подрядчику переводились средства, в других банк согласовывал стопроцентную предоплату за строительство дома. «Если вы переводите строителю 100% аванса, не ждите результатов. Зачем это делать? Кто допускал эти ошибки?» — сказал Евгений Барановский и предложил решение. Если возбуждено уголовное дело о мошенничестве в отношении подрядчика, банк должен освободить пострадавших граждан от дальнейших платежей по ипотеке и сам вступить в уголовное дело как потерпевший.

На вопрос, нужно ли распространить на ИЖС федеральный закон №214-ФЗ об эскроу-счетах, который уже работает в многоквартирном строительстве, Евгений Барановский ответил, что подход к конечному продукту и требования к застройщику должны быть одинаковыми: «На всю цепочку взаимоотношений должны быть те же требования».

ИЖС в пригородах не дает региону ничего

Еще одна проблема — географическая. Советник губернатора Ивановской области и руководитель Центра исследования малых городов София Познанская обратила внимание, что дискуссия об ИЖС часто подменяется разговорами о пригородных коттеджных поселках, но это не одно и то же. «Люди, живущие в пригородах, продолжают пользоваться социальной и культурной инфраструктурами мегаполиса», — отметила она. Такая модель не дает ничего ни региону, ни самому человеку, кроме «спальной» нагрузки. Альтернатива — ИЖС внутри малых городов. Там люди получают принципиально иную функциональную среду, другую модель бытования и образа жизни. Чтобы это заработало, необходимо комплексное развитие малых городов. В качестве примера София Познанская привела Юрьевец, где к 800-летию города отреставрировали общественные пространства, построили гидротехнические сооружения, провели оптоволоконную связь. Это стимулировало индивидуальное строительство. «Люди прекрасно себя чувствуют там в летний период на берегу широчайшей Волги и строят свои дома», — рассказала София Познанская. В Юрьевец уже начали переезжать удаленщики.

Технологическое масштабирование и цивилизованный рынок подряда

Помимо перечисленных проблем эксперты назвали еще два направления, без которых развитие ИЖС невозможно. Антон Финогенов подчеркнул необходимость технологического масштабирования: «У нас недостаточно предприятий, которые производят модульные домокомплекты высокой заводской готовности. Сегодня себестоимость таких проектов выше, чем строительство каркасника из того, что было в соседнем магазине, стихийными бригадами». Пока массовость не будет доведена до того, что заводской дом станет не дороже, а качественнее, говорить о победе над «шабашниками» не приходится.

Второе направление — формирование цивилизованного рынка подряда. «Необходимо стимулирование спроса через ипотечные программы «ДОМ.РФ» в связке с прозрачными профессиональными застройщиками», — перечислил Антон Финогенов.

Потенциал у ИЖС колоссальный. И хотя, как заметил Александр Аронов, этот рынок находится в той же фазе, что и 15-20 лет назад, прогресс уже есть. Татьяна Громова подтвердила это цифрами: за пять лет объем ввода ИЖС вырос в 1,6 раза. Евгений Барановский привел в пример Ленинградскую область, где уже заключаются договоры КРТ с крупными застройщиками. А София Познанская привела в пример малые города Ивановской области, где комплексная работа с городской средой привлекает новых жителей.

Однако задач еще много — от внедрения эскроу-счетов до разбора «завалов» в старых коттеджных поселках. Но «дорожная карта» у экспертов есть.