Ипотека: цифры и цифровизация

В Москве прошла XVIII Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России», организованная агентством AK&M. Тон и направление дискуссии на форуме во многом задал опубликованный накануне Банком России доклад о результатах ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в 2019 году. Так, по данным регулятора, в декабре средневзвешенная ипотечная ставка достигла минимального значения за всю историю наблюдений — 9% (среднее значение за год оказалось немного выше — 9,9%).

Больше всего жилищных займов за год было также выдано в декабре — свыше 145 тыс. кредитов на сумму 345,1 млрд рублей. В конце года на ИЖК приходилось уже четверть всего объема кредитования физлиц. Всего за минувший год банки выдали россиянам 1,27 млн ипотечных кредитов на 2,85 трлн рублей. В стоимостном выражении это на 5% меньше, чем в 2018 году, количество кредитов сократилось на 14%. Несмотря на это, большинство участников конференции оценили прошедший год для ипотечного рынка как позитивный.

Ставки сделаны

2019 год начинался весьма непросто, напоминает руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг.

В 2018 году рынок достиг высоких результатов: было выдано порядка 1,5 млн кредитов почти на 3 трлн рублей. Но в самом конце 2018-го из-за повышения ключевой ставки ЦБ РФ средние ставки по ипотеке подскочили с 9,41% до 11,5%. В апреле ставки начали снижаться, и в результате по году сокращения роста ипотечного портфеля не произошло, напротив, за год он увеличился на 17% и сейчас составляет почти 8,4 трлн рублей, что также является рекордным показателем рынка. Михаил Гольдберг уверен, что объемы ипотечного кредитования в 2020 году продолжат расти, а плановая ставка 8,7%, предусмотренная национальным проектом «Жилье и городская среда», будет достигнута досрочно — уже в первом полугодии. Главный аналитик «ДОМ.РФ» представил результаты совместного с ВЦИОМ исследования, согласно которым снижение ипотечной ставки только на 1 процентный пункт увеличивает выдачу кредитов сразу на 30%.

Значительный вклад в снижение ставок, по мнению Михаила Гольдберга, внесли различные социальные ипотечные программы. Так, к примеру, последние изменения в программу господдержки, позволившие распространить льготную ставку по ипотеке (6% годовых) на весь срок действия кредита, привели к тому, что объемы льготной ипотеки по году составили уже 15-20% от всех выданных ИЖК под залог в новостройках. Это примерно 40 тыс. кредитов на 100 млрд руб. Хотя изначально, как уточнил заместитель директора департамента финансовой политики Минфина России Алексей Яковлев, государство ориентировалось на 20 тыс. таких кредитов. Увеличение объемов, по его словам, наглядно говорит о востребованности подобных инструментов.

Руководитель департамента ипотечного и автобизнеса банка «ВТБ» Евгений Дячкин напомнил еще об одной программе льготной ипотеки — для жителей Дальнего Востока, объявленной в конце прошлого года. Уже к февралю в банк было подано свыше 2000 заявок на получение кредитов на 8 млрд рублей под 2% годовых. В целом, по мнению банкира, текущий год имеет все шансы показать существенно лучшие результаты, так как этому способствуют и уровень ставок, и реализуемые программы господдержки. Большие ожидания Евгений Дячкин связывает с планами по увеличению выплат материнского капитала («СГ» подробно рассказывал об этом ранее).

Своим «ипотечным опытом» поделился коммерческий директор московского территориального управления Группы «Эталон» Василий Фетисов. Он рассказал, что в начале 2019 года в период высоких процентов компания предложила клиентам собственную программу субсидирования ставок. По словам застройщика, это была эффективная мера, позволившая нивелировать возросшие ипотечные ставки банков и сохранить своих потенциальных покупателей. Однако с возвращением на рынок «разумных ставок» компания стала сокращать программу, а с января 2020 года свернула ее. Тем не менее, доля квартир, проданных по «эталонной ипотеке», составила 57%.

В то же время Алексей Яковлев из Минфина считает, что субсидирование не должно являться основным драйвером роста ипотечного рынка. По словам представителя Минфина, российские власти с большим вниманием следят, чтобы такие программы не спровоцировали рост цен на недвижимость за счет увеличения спроса. А такая тенденция уже наметилась на Дальнем Востоке, заявили участники конференции.

Не только об ипотеке

Разумеется, участники конференции не могли обойти вниманием главное событие в сфере жилищного строительства, произошедшее в минувшем году, — переход на проектное финансирование и эскроу-счета. Хотя большого провала реформа не вызвала, темпы роста объемов несколько замедлились, а цены на первичном рынке выросли на 8-10%.

Довольно скептическую реакцию вызвали заявления о быстрой адаптации рынка к новым условиям. Так, заместитель руководителя управления Росреестра по Москве Мария Макарова высказала мнение, что уже к концу 2020 года 95% договоров долевого участия с привлечением кредитных средств будет зарегистрировано в столице с использованием эскроу-счетов (для справки: по итогам 2019-го таких сделок было 8,2 тыс. из 43 тыс.). Василий Фетисов из Группы «Эталон» уверен, что к такой цифре удастся прийти в лучшем случае к 2022 году. «А если вспомнить о компаниях, получивших статус «системообразующих», которые имеют право реализовывать свои проекты по «старым правилам», то становится ясно, что на такую цифру мы не выйдем и к обозначенному сроку», — добавил вице-президент Группы «ПИК» Дмитрий Тимофеев.

Речь зашла и о возможности начисления процентов на деньги граждан, которые хранятся на эскроу- счетах, и их поэтапном раскрытии для застройщиков. Впрочем, оба предложения по-прежнему не находят поддержки у регуляторов, так как противоречат смыслу и целям данного механизма. По мнению Михаила Гольдберга из «ДОМ.РФ», начисление процентов на средства, хранящиеся на эскроу-счетах, негативным образом отразится на стоимости проектного финансирования и, соответственно, на стоимости самого жилья. «Эскроу-счета специально были придуманы с целью, чтобы банки могли предоставлять дешевые кредиты застройщикам. К примеру, если раньше средняя ставка по кредитам для девелоперов была в районе 15-17%, то сейчас — 6-7%. А если эскроу станет платным, то кредиты однозначно подорожают» — поставил точку в вопросе заместитель руководителя по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Банка России Сергей Колганов.

Накликать кредит

Вторая часть конференции вновь прошла в ипотечно-банковской плоскости. И тема для этой секции — «Цифровая экосреда рынка недвижимости и системы ипотечного кредитования» — была выбрана не случайно. Ипотека сегодня оказалась в авангарде цифровизации. Только за последний год ключевые игроки рынка внедрили ряд удобных и полезных сервисов, значительно облегчивших жизнь ипотечного заемщика.

Так, «Сбербанк» уже существенно продвинулся в развитии своего проекта «ДомКлик». ВТБ заявил о скором запуске цифровой платформы, которая, как надеются в банке, станет номером один на рынке. В «Абсолют Банке» к собственной цифровой платформе уже подключено 100% партнеров (риелторов и застройщиков), и количество ипотечных заявок, которые они завели через нее, возросло за прошлый год на 32%.

Появляются и другие цифровые решения и сервисы для дистанционной розничной продажи финансовых услуг и регистрации сделок с недвижимостью. Буквально за день до конференции «ДОМ.РФ» представил свой сервис для электронной регистрации сделок с недвижимостью на базе портала Домой. ру, бета-версия которого уже тестировалась в декабре прошлого года. С помощью этого сервиса пользователи могут составить заявление и направить в Росреестр комплект документов в электронном виде.

Как отметил заместитель управляющего директора «ДОМ.РФ» Олег Комлик, банковский клиент сегодня — это клиент, желающий получить услугу быстро, просто и качественно. Поэтому финансовому рынку необходима технологичная цифровая платформа, на которой буду представлены все профессиональные участники, включая банки, застройщиков, оценочные и страховые компании и т. д. По мнению эксперта, появление единой ипотечной платформы позволит вывести рынок на новый уровень за счет стандартизации процессов кредитования и повышения уровня клиентского сервиса.

В свою очередь, советник первого заместителя председателя Банка России Елена Чайковская напомнила, что регулятор уже запустил проект «Маркетплейс», который в перспективе объединит всех агрегаторов финансовых продуктов и услуг. С помощью этого проекта потребитель сможет сравнивать различные варианты и выбирать наиболее подходящие. «По четырем продуктам — вклады, облигации, ПИФ и ОСАГО — мы уже завершили работу с фокус- группами, — сообщила она. — Поправки по их результатам подготовлены в виде законопроекта, который находится сейчас на рассмотрении в Госдуме. А вот по ипотеке процесс пока идет на шаг позади, потому что продукт сложный, и с наскока его победить не получилось». По словам Елены Чайковской, сейчас Банк России продолжает разрабатывать основу для функционирования ипотечного «подраздела» большого «Маркетплейса», а подключение к нему сторонних ипотечных платформ будет оформлено отдельным официальным документом.

9,5 млн российских семей приобрели жилье с использованием ипотечных кредитов с 2000 года (оценка «ДОМ.РФ»)