Осторожнее при переуступке: как не стать обманутым дольщиком «второго уровня»

«Это первый раз, когда период январь-март показал рост к аналогичному периоду предыдущего года. Так, например, с 2020 года показатель I квартала ежегодно снижался в среднем на 17,5%», — отметила заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве Мария Макарова.

Похожий тренд наблюдается и в некоторых регионах. Так, в Новосибирской области в I квартале года зарегистрировали на 35,6% больше договоров об уступке прав требования по ДДУ, чем было в I квартале 2025-го (суммарно 499). «Правда, это почти в 3,4 раза меньше, чем было до старта льготной ипотеки, — уточнил независимый новосибирский аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. — Когда подавляющее число ДДУ заключается с использованием льготной ипотеки, все квартиры находятся в залоге у банков и переуступать их экономически бессмысленно и юридически сложно».

Увеличение числа переуступок в Москве эксперт объяснил резким ростом доли квартир в новостройках, купленных без «ипотечного плеча», и сложившейся невысокой разницей в цене между первичным жильем и квартирами в готовых новых домах. А в Новосибирске тот же тренд можно связать с ростом доли апартаментов в продажах, поскольку на них не распространяется льготная ипотека, и увеличением доли квартир, приобретенных по «комбо-ипотеке», объединяющей в одном договоре льготную и рыночную ипотеку (так приходится делать, когда размер кредита превышает установленный государством лимит по льготной программе).

Напомним, переуступка по ДДУ — это фактически сделка по квартире в еще строящемся доме, в результате которой «первоначальный» дольщик продает свои права по исходному договору новому покупателю. Первоначальным дольщиком в таких сделках может выступать как физическое, так и юридическое лицо, но на практике физлиц подавляющее большинство: так, в Москве процент физлиц в общем объеме зарегистрированных договоров об уступке прав требования по ДДУ составляет 97,5%.

Физлица чаще заинтересованы в получении «быстрых денег», но при этом они в отличие от организаций слабее защищены в юридическом плане. Не случайно, хотя покупка квартиры по переуступке прав может оказаться весьма выгодной, риск попасться на удочку мошенников здесь тоже высок. Главная опасность — вам могут попытаться продать право, которое уже перепродали другому человеку или которого просто не существует.

Как убедиться, что вы не покупаете «воздух»?

Специалисты Управления Росреестра по Новосибирской области дают пошаговую инструкцию: что следует проверить перед сделкой, чтобы не оказаться добросовестным дольщиком, обманутым тем, кто дольщиком лишь притворился.

1. Убедиться, что первый договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Росреестре. Для этого нужно запросить у прежнего дольщика актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в которой он должен быть указан как сторона договора.

2. Получить справку от застройщика об оплате цены договора (либо запросить выписку из уполномоченного банка о поступлении денежных средств на счет эскроу).

3. Удостовериться, что прежний дольщик не является банкротом (это можно выяснить в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

4. Проверить, не попала ли новостройка в реестр проблемных объектов (на сайте Единой информационной системы жилищного строительства).

И последнее: важно зарегистрировать подписанное сторонами соглашение об уступке прав требования по ДДУ в Росреестре. Для этого вместе с «продающим» правообладателем нужно подать заявления — либо в электронном виде, либо лично обратившись в МФЦ, если одна из сторон сделки — физическое лицо.

Только после государственной регистрации соглашения об уступке прав требования по ДДУ в Росреестре вы станете полноправным новым дольщиком, в подтверждение этого получив выписку из ЕГРН о зарегистрированном ДДУ, в котором вы будете указаны в качестве участника долевого строительства