Москве добавили «зелени»: утверждены новые стандарты озеленения новостроек

Зеленые насаждения — стратегический ресурс любого мегаполиса, напрямую влияющий на качество жизни. Деревья и кустарники выполняют важнейшие функции: защищают от шума, поддерживают комфортный температурный режим окружающей среды. Так, по словам руководителя Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы Юлии Урожаевой, в жару зеленые насаждения могут снижать воспринимаемую температуру на 12 градусов и в то же время повышать осаждение пыли на 40%. «Поэтому соблюдение норм озеленения, грамотный подбор растений с учетом их экосистемных функций создают благоприятные условия для жизни в мегаполисе, делают его более экологичным и эстетически привлекательным», — заметила эксперт.

Москва по праву считается одним из мировых лидеров среди крупнейших мегаполисов по доле озелененных территорий. По подсчетам специалистов мэрии, у 90% жителей города парки и скверы находятся в шаговой доступности. Вместе с тем, по мнению главы архитектурного бюро HADAA Георгия Тюгаева, в настоящее время обеспеченность озеленением столичных новостроек отстает от заданных показателей нового норматива: «Сейчас она в среднем составляет 75-80% от новых нормативов. Исключения — некоторые образцы точечной застройки в центре города, где на месте старых домов возводятся объекты с более высокой плотностью».

Что поменялось?

Действовавший ранее норматив предусматривал, аналогично новому, суммарно 5 кв. м благоустроенной и озелененной площади на одного жителя. В настоящее время работы по благоустройству придомовых территорий выполняются в комплексе. При этом высадка деревьев и устройство газонов требуют гораздо меньших затрат, чем полномасштабная реализация комплексного благоустройства. Поэтому застройщики, соблюдая свой интерес, как правило, большую часть норматива отводят именно под озеленение.

Главное новшество актуализированного свода правил — жесткое разделение этого обязательного показателя на благоустройство и непосредственно на насаждения. «На каждого жителя будущих новостроек должно приходиться не менее пяти квадратных метров озелененной территории, из которых три с половиной и более квадратных метров будет отведено зеленым насаждениям и не менее полутора — под благоустройство территории, включающее всю необходимую инфраструктуру. Это позволит создать более качественную, безопасную и отвечающую современным требованиям среду. Изменение подхода к расчету озелененных территорий при проектировании новых зданий — важный шаг, способствующий улучшению качества жизни горожан», — считает заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов.

При этом надо понимать, что достаточное количество зеленых насаждений и благоустроенных зон напрямую повышает не только привлекательность жилой застройки, но и уровень комфорта горожан. Как пояснил руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Владислав Овчинский, власти учитывают реальные потребности жителей, создавая условия для отдыха и прогулок, где различные зеленые пространства грамотно дополняют друг друга: «Благодаря предлагаемым изменениям новые жилые комплексы станут более удобными и гармоничными. Это сформирует качественное и современное пространство, где продуманная инфраструктура ежедневно будет работать на благо жителей».

С точки зрения архитектуры

Непосредственно после объявления новых правил возник вопрос: что делать, если в «пятне застройки» будет недостаточно места для выполнения норматива? Однако архитекторы и девелоперы заверили, что кардинального пересмотра проектов в ближайшее время ждать не стоит.

Так, по словам исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, новые правила предусматривают снижение норматива до 15% в центральных районах либо при наличии рядом крупных парков. Согласно расчетам партнера архитектурного бюро Syntaxis Александра Старикова, в таком случае получается всего 3,5 кв. м зеленых насаждений и 1,5 кв. м площадок и дорожек на человека. То есть существующая городская «зелень» вокруг проекта теперь тоже учитывается при расчете обеспеченности.

Отдельные условия действуют внутри Садового кольца, где участки особенно компактны и дефицит свободной территории значительно выше. Для участков площадью от 0,5 до 1 гектара норматив площадок и дорожно-тропиночной сети может быть снижен с 1,5 до 0,9 кв. м на человека при денежной компенсации, а для участков менее 0,5 гектара в определенных постановлением случаях этот показатель допускается вообще не предусматривать, отметил Александр Стариков.

При этом все эксперты сошлись во мнении, что новые правила не будут способствовать широкому распространению проектов вертикального озеленения или «зеленых» крыш. Учитывая себестоимость обустройства озеленения, массовое распространение таких решений в спальных районах не предвидится, поскольку традиционные методы более экономичны и соответствуют нормативам. Однако вертикальное озеленение и «зеленые» крыши все же будут набирать популярность в определенных нишах, их использование станет актуальным в местах, где остро стоит проблема экономии пространства, а также в случаях, когда необходимо создать оригинальный архитектурный облик.

«Важно понимать, что «зеленые» крыши — довольно дорогая и высокотехнологичная история, связанная с необходимостью отвода воды, обеспечения обогрева и с многими другими факторами. Мне кажется, что девелоперы начнут охотнее выделять на это средства, если такие решения включат в нормативное озеленение. Тогда, если в проекте сложно попасть в нормативы на земле, появится возможность добрать их на кровле низких корпусов или на вертикальной части фасада», — отметил Георгий Тюгаев.

С ним согласен Александр Стариков, прогнозирующий, что без нормативов, закрепляющих ответственность за содержание вертикального озеленения и «зеленых» кровель после передачи дома управляющей компании, через пять лет такие сады превратятся в пожелтевший ковер и будут представлять собой печальное зрелище.

С точки зрения бизнеса

Бизнес, в свою очередь, видит основную опасность при изменении правил проектирования и строительства в возможном росте себестоимости проекта, что особенно актуально в период затянувшегося кризиса. Стоит отметить, что оценки доли благоустройства в себестоимости проекта у разных участников рынка расходятся и варьируются от двух до семи процентов. При этом все опрошенные эксперты согласны, что в структуре затрат это кратно меньше стоимости земли, подключений к сетям инженерной инфраструктуры, финансирования, налогов и самого «коробочного» строительства.

«Ориентируясь на долю, которую занимает благоустройство в рамках строительной себестоимости, можно утверждать, что себестоимость проектов в результате принятия новых нормативов если и изменится, то незначительно», — считает Владислав Преображенский. По его словам, стоимость зависит от состава работ и варьируется от 200 рублей за кв. м с учетом планировки, плодородного слоя и посева газона, до 1000 рублей за «квадрат» асфальтового покрытия.

В то же время, по оценке Александра Старикова, базовое благоустройство двора (мощение, газон, освещение, типовые площадки) составляет 10-15 тыс. рублей за кв. м территории без учета инженерных сетей. «Качественный ландшафт с крупномерами, многолетниками, авторскими архитектурными формами обойдется в 25-40 тысяч рублей, а вот двор на стилобате над паркингом с необходимым слоем грунта, дренажом и гидроизоляцией будет стоить уже 50-80 тысяч рублей за квадратный метр и больше», — уточнил архитектор.

Не ожидает заметного роста стоимости квартир и заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева: «Общий объем зеленых насаждений на одного жителя не увеличивается, а озеленение обходится дешевле строительства детской или спортивной площадки».

Таким образом, по оценке экспертов, влияние норм озеленения на цены жилья возможно, но оно будет постепенным и непрямым. «Цены на квартиры зависят от множества факторов. Нормы озеленения — лишь один из них, и в краткосрочной перспективе далеко не самый важный при формировании стоимости проекта», — подчеркнул Владислав Преображенский