Новая жизнь старых стен: исторические здания и комплексное развитие территорий могут спасти друг друга

Исторические здания в российских городах десятилетиями существуют в подвешенном состоянии. Одни стоят с заколоченными окнами, другие числятся в реестрах, но не имеют ни хозяина, ни функции, ни денег на восстановление. Рядом — пустыри и ветхие промзоны. И есть механизм комплексного развития территорий (КРТ), который разработан, чтобы вдохнуть в такие места новую жизнь. Казалось бы, идеальное сочетание. Но на практике объекты культурного наследия (ОКН) и КРТ пока плохо знают друг друга.

В августе генеральный директор «ДОМ.РФ» Виталий Мутко встретился с предпринимателями «Деловой России». Обсуждались сокращение административных барьеров при реализации проектов КРТ и вовлечение в экономику ОКН. «ДОМ.РФ» и «Деловая Россия» совместно с правительством РФ прорабатывают комплекс мер инвестиционно-строительного цикла восстановления ОКН. Законодательную базу планируется сформировать до конца 2026 года.

Предлагается: упростить содержание и ремонт ОКН, исключить дублирование экспертиз; обязать регионы актуализировать данные об ОКН до торгов; перевести ключевые согласования в Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС) с едиными сроками; распространить на региональные торги практику объединения ОКН с другой недвижимостью в одном лоте со скидкой; субсидировать технологическое присоединение; включать исторические объекты в проекты КРТ.

Насколько эти меры достаточны? Об этом «Стройгазета» поговорила с представителями девелоперских компаний. Главная претензия — разрыв между обязательствами и экономикой. Льготная цена объекта не компенсирует реставрацию, подключение и длительное финансирование. «Если скидка компенсирует менее половины дополнительных затрат, для сложного ОКН она останется символической и не изменит финансовую модель», — предупреждает исполнительный директор бюро архитектуры и дизайна Modern House Юрий Вьюрков.

Вопрос сетей тоже, по его мнению, не проработан: «Сети перегружены, свободные мощности ограничены, а новые коммуникации приходится согласовывать с учетом охранных зон и археологического слоя». Субсидия не создаст мощности там, где их нет. Пока же главный тормоз — сроки и непредсказуемость согласований. Три года, к которым призывает «ДОМ.РФ», — хороший ориентир, но реальность далека от него.

Обременение или якорь?

Единого ответа нет. Для одних ОКН — дополнительная нагрузка, для других — смысловой центр: все зависит от того, на каком этапе девелопер начинает с ним работать.

«На входе в проект ОКН — это прежде всего дополнительная нагрузка для инвестора», — говорит директор департамента развития и GR Северо-Приволжского региона GloraX Дмитрий Ногтев. Работа с историческим объектом требует гораздо больше времени, средств и компетенций, чем новое строительство. Но дальше задача девелопера — превратить это ограничение в преимущество. Пример — мельница Башкирова в Нижнем Новгороде, ставшая премиальным клубным домом.

Ключевой фактор — момент включения. Если ОКН вспоминают после мастер-плана, он почти неизбежно превращается в источник расходов, считает Юрий Вьюрков, если же историческое здание с самого начала в концепции, оно может стать визуальным центром и повысить ценность окружающей недвижимости.

Пока связь механизмов отлажена слабо. «В КРТ приоритет отдается жилищному строительству, и памятник архитектуры воспринимается, скорее, как помеха», — констатирует основатель Архитектурной мастерской ДА Максим Долгов. Хотя при разумном подходе исторический объект может стать визитной карточкой проекта.

Противопоставлять подходы не стоит, уверена коммерческий директор девелоперской компании Asterus Дарья Комиссарова. Историческая среда формирует узнаваемость места и позволяет создать сценарии, которые невозможно воспроизвести с нуля. В проекте ревитализации завода «Кристалл» компания рассматривает исторические здания как часть будущего городского сценария.

Многое зависит от состояния здания, напоминает управляющий директор компании КОЛДИ Алексей Синявский. Если объект частично сохранился и архивы позволяют его восстановить, историческая составляющая становится заметным преимуществом.

Включение ОКН в КРТ предполагает дополнительные обязательства, отмечает заместитель председателя правления ГК «Паритет» Ботагоз Кинжалинова. Важно, чтобы при определении условий учитывались объем обязательств, состояние объекта, необходимые инвестиции и сценарии использования. «Умение не только его вписать в логику проекта, но и капитализировать сродни искусству», — считает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

О петербургской специфике говорит исполнительный директор компании «Формула Сити» Дмитрий Ильченко. Здесь историческая среда — одна из главных ценностей. При правильном подходе ОКН может стать смысловым центром новой среды, которую невозможно создать с нуля.

«На одной истории, даже очень яркой, весь проект не вытянуть», — уверена коммерческий директор девелоперской компании Glincom Кристина Дудко. Важны также локация, инфраструктура, нарезка помещений, качество инженерии. Пример — бизнес-центр Solo в Таганском районе Москвы, где усадьба Морозовых задает тон всему комплексу.

Сердце квартала

Исторический объект нужно рассматривать как самостоятельную ценность, а не как декоративное дополнение, говорит Дмитрий Ногтев. Покупатель платит за то, что невозможно воспроизвести: подлинные элементы, связь с местом и историей.

К универсальным цифрам стоит относиться осторожно. Юрий Вьюрков предостерегает от переноса практики Лондона и Парижа на российский рынок: «Сохранение одного фасада с последующим пришиванием его к новостройке редко создает сопоставимую ценность».

Покупателем востребована историческая ценность, но реконструкция обходится дороже нового строительства на 30-40%, отмечает Максим Долгов. Адаптировать ОКН под жилье сложно — проще сделать общественный объект.

Не переносила бы зарубежную модель и Дарья Комиссарова. В Москве экономика зависит от объекта, его состояния и, главное, от функции. В «Кристалле» компания сохраняет историческую идентичность и наполняет ее современными функциями: «В этом смысле ОКН становится не затратным дополнением, а инструментом формирования новой ценности всей локации».

Не стоит недооценивать отечественного потребителя, считает Владислав Преображенский: историческая ценность для него — не пустой звук. Чем больше исторических деталей и органичного сочетания с современной частью, тем выше премия.

О технической сложности напоминает партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга CMWP Юлия Токарева. ОКН сложны с точки зрения высоты этажей, формы, глубины, возможности дооснастить инженерными системами. Но такие объекты выделяют проект, и для девелопера это — возможность широкого маркетинга и создания дополнительных точек притяжения».

Сроки и бюрократия

Три года, к которым призывает «ДОМ.РФ», участники рынка называют хорошим ориентиром, но реальность далека от него: разброс — от четырех-пяти лет для подготовленного проекта до девяти и более для сложных объектов.

Полный цикл работы с Домом Башкирова занял около пяти лет, говорит Дмитрий Ногтев. Самым чувствительным этапом он называет государственную экспертизу и согласовательный цикл. «Для ОКН время особенно критично: каждый дополнительный год означает дополнительные расходы на финансирование, содержание объекта и проектную команду».

Практический ориентир — четыре-пять лет, для сложного здания — семь лет и более, считает Юрий Вьюрков; уложиться в три года возможно, если до торгов проведены обследования, определены ограничения, подтверждены мощности и отсутствуют земельно-правовые споры. Историко-культурную экспертизу «убивать» нельзя. Нужно устранять повторные согласования и отсутствие обязательных сроков ответа ведомств.

Реальный цикл — от пяти до девяти лет — оценивает Максим Долгов, ссылаясь на данные Минкультуры и «ДОМ.РФ», и большую часть времени занимает согласование с ведомствами.

Цифровизация

Сама по себе цифровизация не ускоряет принятие решений. Большая часть взаимодействия и так происходит в электронном виде, а процедуры регулируются на федеральном уровне. Ключевая проблема не в интерфейсе, а в содержании и продолжительности процедур.

«Цифровизация полезна, если вместе с ней меняется сам процесс. Просто перенести существующую сложную процедуру из одного электронного кабинета в другой недостаточно», — говорит Дмитрий Ногтев. Наиболее существенный резерв — в оптимизации экспертизы, четкой регламентации согласований и исключении дублирующих требований.

Если бумажную бюрократию перевести в электронную систему, инвестор получит те же задержки, только в личном кабинете, согласен Юрий Вьюрков. ЕИСЖС будет эффективна при единых требованиях, исчерпывающем перечне документов, фиксированных сроках и прозрачной истории замечаний.

В заявленных сроках сомневается Максим Долгов. Семь-десять дней могут оказаться недостаточными для регионов — это скорее формальное рассмотрение. Полезный инструмент в цифровизации видит Алексей Синявский: она способна сделать процесс понятнее и сократить количество технических итераций.

Скидка и субсидии

Фиксированных процентов не называет почти никто: слишком сильно отличаются объекты по состоянию, локации и объему обязательств. Правильнее использовать расчетную формулу, считает Юрий Вьюрков. Цену лота следует уменьшать на величину подтвержденных обязательных расходов на реставрацию, приспособление и подключение, которые инвестор не понес бы при обычном строительстве. Компенсация должна покрывать не менее 70100% реставрационных затрат и до 100% расходов на присоединение. Плюс резерв 15-20% на скрытые дефекты.

В текущих условиях сложно оценить скидку в процентах, говорит Юлия Токарева, но она должна выводить проект в зону приемлемой доходности. Что касается присоединения, проблема не только в деньгах. В историческом центре нельзя просто поставить трансформатор, отмечает Юрий Вьюрков: сети перегружены, мощности ограничены, коммуникации согласуются с учетом охранных зон и археологии. Субсидия не создаст мощности там, где их нет. Нужны до торгов подтвержденные техусловия и обязательные сроки выполнения мероприятий.

ОКН, как правило, небольшие по площади, поэтому стоимость присоединения — не основная статья затрат, считает Дмитрий Ногтев. Сильнее влияют продолжительность реализации, стоимость финансирования и сложность реставрации. Системно привлекательность повысит сокращение сроков.

Субсидия или ускорение

Мнения разделились. Однозначно за ускорение согласований Дмитрий Ногтев: «Если оптимизация процедур позволяет сократить жизненный цикл проекта на два года, девелопер экономит значительные средства на обслуживании кредитов». Стоимость двух дополнительных лет может многократно превышать расходы на присоединение.

Субсидию выбирает Юрий Вьюрков. Обход историко-культурной экспертизы создает слишком большие риски — от утраты подлинных элементов до оспаривания разрешений. Выигранные месяцы могут обернуться годами судебных разбирательств. Решение — параллельное рассмотрение документов, обязательные сроки и один консолидированный перечень замечаний.

О позиции Всероссийского общество охраны памятников истории и культуры напоминает Максим Долгов. Ответственность за проектные решения должна лежать на органах охраны памятников, чья экспертиза будет работающим фильтром.

Три острые проблемы

Три системных вопроса выделяет Дмитрий Ногтев. Первый — невозможность полноценно использовать федеральный закон №214-ФЗ: значительный объем инвестиций нужно вложить до появления возможности возвращать капитал. Второй — избыточная продолжительность согласований. Третий — избыточные требования к реставрационным работам. Стоимость работ в отдельных случаях может быть вдвое выше нового строительства.

Неполные исходные данные до торгов, противоречивые согласования и разрыв между обязательствами и экономикой называет Юрий Вьюрков. Несовместимость требований сохранения предмета охраны и актуальных строительных, санитарных, противопожарных норм отмечает Максим Долгов: ремонт инженерной системы может стать посягательством на историческую штукатурку.

Предложение о необходимости обязать публичного субъекта предоставлять полную информацию о территории включено в пакет КИМ, направленный в Минстрой.

Актуализация данных

Актуализация сведений об ОКН до торгов риски снизит, но не устранит. Паспорт и визуальное обследование не позволяют оценить скрытые конструкции: после вскрытия полов могут обнаружиться ослабленные фундаменты, сгнившие перекрытия, замокшая кладка.

До торгов требуется не формальное обновление паспорта, а полноценное инженерное обследование с зондажами и шурфами, говорит Юрий Вьюрков: «Инвестор должен понимать не только, что охраняется, но и в каком техническом состоянии это находится».

Сюрпризы встречаются всегда, подтверждает Максим Долгов. Разные собственники выполняли работы, и эти изменения практически никогда не фиксировались. Актуализация — важная мера, но тщательного обследования она не отменяет.

Кейсы

Практика показывает, что историческое здание способно стать смысловым центром, если в нем появляется востребованная функция. Обратный сценарий — когда сначала приобретают объект, а потом думают, как его использовать. «Сам по себе исторический фасад не спасает проект, его вытягивает правильно запрограммированная жизнь внутри здания», — говорит Юрий Вьюрков.

Мельницу Башкирова приводит в пример Дмитрий Ногтев, завод «Кристалл» — Дарья Комиссарова, комплекс «Евгеньевский» — Дмитрий Ильченко, деловой центр «ТАЛЛЕР» — Алексей Синявский (там здание не являлось ОКН и было аварийным, но компания сохранила башенку как отсылку к истории места).

Инфраструктура или ВРИ

Мнения разделились. На первом месте окружение, считает Дмитрий Ногтев. Коммерческий потенциал ОКН зависит от качества локации. «Даже уникальный ОКН будет сложнее вовлечь в современную жизнь, если вокруг нет среды, способной поддержать сценарий использования», — отмечает он.

«Без возможности адаптировать функцию соседних участков ОКН останется изолированной декорацией», — подтверждает Максим Долгов.

Гибкость вида разрешенного использования важнее для Юрия Вьюркова. Инфраструктуру можно создать поэтапно, но если правовой режим не позволяет разместить функцию, генерирующую денежный поток, финансовая модель не складывается.

Важно абсолютно все, говорит Владислав Преображенский. В девелопменте нет выбора «или — или». ОКН — не источник коммерческого дохода, а составная часть, которая формирует впечатление от проекта.

Налоговый вычет

Вычет повысил бы привлекательность проектов, но не станет панацеей. Редевелопмент обходится кратно дороже нового строительства, а согласования и находки при раскопках сдвигают сроки.

Льгота экономит проценты от налоговой базы, но затраты столь высоки, что экономия не закрывает разницу, говорит Кристина Дудко. Количество площадок с ОКН в привлекательной локации ограниченно, значительная часть объектов в собственности государства. «Число таких проектов вырастет не столько от вычета, сколько от появления доступных площадок и предсказуемых процедур согласования».

Осторожен и Дмитрий Ногтев. По его словам, каждый объект нужно считать отдельно; главное — насколько мера меняет итоговую экономику. Механизм повысил бы привлекательность и увеличил бы долю таких проектов в портфеле, считает Юрий Вьюрков, но вычет должен распространяться и на обследование, проектирование, противоаварийные мероприятия: «Для ОКН важна не отдельная льгота, а комплексная модель, которая учитывает длинный инвестиционный цикл и высокую долю расходов до появления первой выручки».

Для ряда проектов это стало бы стартовой позицией, говорит Владислав Преображенский, особенно для тех, которые висели якорем и не рассматривались как девелоперский проект.

Разговор об ОКН и КРТ — это разговор о двух силах, которые могут друг другу помочь. Исторические здания получают шанс на новую жизнь, а кварталы — на узнаваемость и смысл, которые невозможно создать с нуля. Но для этого нужно встречное движение: предсказуемые процедуры, честные исходные данные, экономика, в которой реставрация не убивает проект, и готовность видеть в памятнике не чемодан без ручки, а точку роста.