Кирилл Зыков/ АГН "Москва"
Несмотря на все колебания на рынке сохранялись возможности для обеспечения продаж и привлечения ликвидности. Спрос был неравномерным, увеличить объемы реализации смогли не те застройщики, кто наблюдал или пытался поразить всех пышностью убранства офиса продаж, а только те, кто своевременно реагировал и принимал меры, работая с продуктом и условиями реализации: субсидировал ипотечные программы и подключал новые (например, траншевую ипотеку), вводил новые акции и был гибок в размере предоставляемого дисконта. Скидки на рынке недвижимости – не новость, но в таких объемах и с такими значениями в цифрах дисконтов не было давно, в 2022 году их размер доходил до 35%. Но, несмотря на это, скидки не разрушили финансовые модели застройщиков.
Общего снижения цен на рынке новостроек московского региона, вопреки ожиданиям многих, не произошло. За год средневзвешенная цена московского метра выросла на 6,8%. И это с учетом выхода на рынок большого объема предложения на низкой стадии строительной готовности по относительно бюджетным ценам. Запас прочности, обеспеченный «жирными» 2020 и 2021-м годами, в период, когда рынок рос быстрее чем себестоимость строительства, позволил застройщикам без потери качества сформировать более гибкую ценовую политику.
Опыт тех застройщиков, которые грамотно и быстро реагировали на изменения и использовали многоканальную дистрибуцию, говорит о том, что даже в условиях жесткого 2022 года возможность выстоять была не иллюзорной. Вполне реально было не только обеспечить ликвидность продаваемых объектов и их продажи, но и показать рост. Это отражает изменение состава десятки – девелоперов, лидирующих по объему реализованного жилья в Москве за 2021 и 2022 год. Так, Level Group в 2022 году впервые вошел в Топ-10. По итогам года доля застройщика на рынке составила 4,9% - было реализовано 152 386 кв. метров жилья против реализованных годом ранее 71,6 тыс. кв. метров. Также в десятке появились такие новые участники как, например, «Самолет» - по итогам 2022 года реализовано 86 314 кв. метров, в 2021 - 62,2 тыс. кв. метров. Неизменный лидер рейтинга ГК «ПИК» за счет гибкой ценовой политики смог не только сохранить свою позицию, но и увеличить объемы реализации – в 2021 году было продано 1064,3 тыс. кв. метров недвижимости, а в 2022 уже 1 280,4 тыс. кв. метров. Совокупный объем спроса по Москве в 2022 году составил более 3 млн кв. метров, что сопоставимо с показателем стабильного 2019 года.
Важно отметить, итоги января 2023 года показывают, что спрос сохраняется и недвижимость остается для покупателей привлекательным активом. По данным Росреестра показатель ДДУ по количеству лотов за январь в Москве близок к аналогичному показателю 2021 года и даже превышает показатели 2019 и 2022 годов. Высокие показатели января 2022 г. скорее аномалия, вызванная планами правительства отменить субсидированную государством ипотеку, покупатели пытались успеть «запрыгнуть в последний вагон».
Данные Росреестра показывают, что люди продолжают активно решать свой квартирный вопрос, но все же с оглядкой на ситуацию. Так, если спрос последние пять лет держится примерно на одном уровне, то метраж приобретаемой жилплощади претерпел значительные изменения, сократившись на 10 кв. м. по сравнению с 2019 годом. Это, на наш взгляд, и есть реакция покупателей на сложившуюся ситуацию – необходимость в улучшении жилищных условий сохранилась, и при этом появилась необходимость оптимизировать бюджет. Люди готовы приобретать более компактное жилье с эффективными планировками, обеспечивающими все необходимые функции современного жилья и рынок уже не первый год активно развивается в этом направлении, отвечая запросам покупателей. Современные подходы в строительстве позволяют оптимизировать площади квартир, что в свою очередь позволяет клиентам оптимизировать бюджет покупки.
Практика показывает, что покупка недвижимости уже давно перестала быть единоразовой для большинства жителей Московского региона. Так, по статистике средний срок погашения ипотечного кредита составляет от 7 до 10 лет, а приобретенная за собственные средства недвижимость уже через пять лет вновь появляется на рынке. Люди стремятся улучшить свои жилищные условия и со временем приобретают квартиры большей площади.
Есть все основания полагать, что со временем, с улучшением общей ситуации, покупатели 2022 и 2023 годов снова выйдут на рынок с запросом на улучшение жилищных условий. Вечный актив в виде московской недвижимости по-прежнему остается надежным и желанным. Кроме того, в 2023 году есть перспективы на улучшение ипотечных условий для вторичного жилья, что станет отличным толчком, о которого выиграют все участники рынка. А своевременная реакция девелоперов - гибкость и активные действия в ответ на происходящие события, помогут добиться достойных результатов в любое время.